После отказа от ДДУ был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом: разъяснения ВС РФ

После отказа от ДДУ был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом: разъяснения ВС РФ

Фабула дела

Как следует из Определения № 305-ЭС16-10864, общество (застройщик) и Р. (участница долевого строительства) заключили договор участия в долевом строительстве, во исполнение условий которого Р. уплатила обществу согласованную цену.

Впоследствии Р. отказалась в одностороннем порядке от исполнения условий договора в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче квартиры в оговоренный срок, потребовала возврата уплаченной сумм и выплаты процентов, начисленных на эту сумму.

Затем в отношении этой же квартиры заключен с другим лицом новый договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в установленном порядке.

Определением арбитражного суда в отношении общества введена процедура банкротства – наблюдение, утвержден временный управляющий, к обществу применены правила параграфа 7 гл. IX Закона о банкротстве.

Р. предъявила должнику денежные требований и просила включить их в реестр требований кредиторов как обеспеченные залогом квартиры.

Позиции судов

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, признаны обоснованными и подлежащими включению в реестр требований кредиторов с удовлетворением в третью очередь часть денежных требований Р. как обеспеченные залогом квартиры.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты в части признания обеспеченными залогом требований Р. и в этой части обособленный спор направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном 85 участке многоквартирный дом. В то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект. В силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога;

при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Из системного толкования ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 214-ФЗ) (с учетом использованного законодателем выражения «считается находящимся в залоге» и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 81 , п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

86 Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со ст. 121 Закона № 214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Части 3 и 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ регулируют права участников долевого строительства в период после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. В период с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства (в частности, квартиры – п. 2 ст. 2 Закона № 214-ФЗ) такой объект считается находящимся в залоге у этого участника. При этом помещения, входящие в состав многоквартирного дома и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге со дня получения застройщиком указанного разрешения. С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, не распространяется на переданный объект.

При нормальном хозяйственном обороте осуществляется передача квартиры участнику долевого строительства и за ним регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. В таком случае полноценное залоговое обременение в отношении квартиры не возникает в принципе, поскольку до момента регистрации прав на квартиру она как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот), а после регистрации ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (ст. 16 Закона № 214-ФЗ, ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Если же в отношении квартиры заключен один договор долевого участия в строительстве, но право собственности на эту квартиру при наличии действующего договора зарегистрировано за застройщиком, у участника строительства возникает право залога на квартиру с момента регистрации на нее права собственности застройщика.

Если участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, новый договор в отношении данной квартиры не заключался, а право собственности на квартиру, являвшуюся объектом прекращенного договора, зарегистрировано за застройщиком, требование бывшего участника строительства о возврате внесенных по договору сумм обеспечивается ипотекой квартиры с момента регистрации за застройщиком права собственности на квартиру (ч. 8 ст. 13, ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ).

Если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был 87 заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу ч. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ после завершения строительства квартира передается новому участнику свободной от прав первого участника строительства: передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства.

Однако в силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Поэтому в ситуации злоупотреблениям правом на заключение второго договора долевого участия в строительстве обеими его сторонами, то есть когда основной целью последующей сделки стало не привлечение средств для завершения строительства, а лишение первого участника обеспечения в интересах застройщика, в момент регистрации права собственности за недобросовестным субъектом возникнет залоговое обременение, так как в этом случае получение правового титула собственника вторым участником направлено на обход положений Закона № 214-ФЗ об основаниях и моменте возникновения залога (ст. 10 ГК РФ).

При банкротстве застройщика обращение взыскания на незавершенный строительством объект на основании ст. 13 Закона № 214-ФЗ не осуществляется, не происходит передача квартир в порядке ст. 8 указанного Закона. Удовлетворение требований названных участников строительства, в том числе бывших, производится в соответствии со специальными положениями ст. 20110, 20111, 20114 и др. Закона о банкротстве, для применения которых по общему правилу не требуется обращение в суд с самостоятельным заявлением об установлении статуса залогового кредитора.

Для этого достаточно, чтобы участник строительства (действующий либо бывший), заключивший договор по правилам Закона об участии в долевом строительстве, предъявил застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (ст. 2014 Закона о банкротстве) и соответствующее требование было признано судом обоснованным.

Вывод

Если один участник строительства правомерно отказался от исполнения договора долевого участия в строительстве, после чего был заключен новый договор в отношении этой же квартиры с другим лицом, по общему правилу, передача квартиры второму участнику строительства влечет за собой возникновение на стороне фактического владельца права собственности, не обремененного ипотекой в пользу первого участника строительства.

Источник: Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2018)