Об учете НДС при оспаривании кадастровой стоимости

Об учете НДС при оспаривании кадастровой стоимости

Дмитрий Власов

2018-09-19 14:43:50

Вопрос об учете НДС при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной имеет важное практическое значение, поскольку от его разрешения будет зависеть итоговая величина кадастровой стоимости. По данному вопросу необходимо формирование единообразной правоприменительной практики. Разберемся в терминах, проблематике и постараемся сформировать позицию по данному вопросу.


Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная величина, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке[1]. Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет)[2]. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное[3].

Позиция Верховного Суда Российской Федерации состоит в том, что само по себе определение рыночной стоимости объекта недвижимости в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации этого имущества не создает объект налогообложения налогом на добавленную стоимость (определение Верховного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2018 г. № 5-КГ17-258). Указанным Определением Верховный Суд Российской Федерации отменил решения судов первой и апелляционной инстанций, которыми сумма кадастровой стоимости в размере рыночной была установлена с учетом НДС.

В этой связи возникает вопрос о том, какое решение следует принять суду, если в отчете указано, что рыночная стоимость объекта недвижимости определена с учетом НДС? Представляется, что с учетом приведенной позиции Верховного Суда Российской Федерации, суду следует установить кадастровую стоимость в размере рыночной за вычетом НДС из указанной в отчете рыночной стоимости. И мы найдем подтверждение соответствующей позиции в судебной практике. В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 № 09АП-55240/2016 по делу № А40-134041/16 отмечается, что «при исчислении налога на имущество из кадастровой стоимости здания, установленной судом, подлежит исключению содержащийся в ней НДС, учитываемый и взимаемый исключительно при совершении реальных сделок купли-продажи, мены, дарения и др.».

Однако проблема состоит в том, что оценщик определяет именно рыночную стоимость. Если суд вычтет НДС из указанной в отчете рыночной стоимости недвижимости, то такая стоимость уже не может признаваться рыночной. Такая стоимость будет ниже рыночной на сумму НДС. При этом если суд установит кадастровую стоимость в размере рыночной, которая включает НДС, то такое решение будет противоречить позиции Верховного Суда Российской Федерации[4], которая состоит в том, что эксплуатация объекта недвижимости без реализации этого имущества не создает объект налогообложения НДС.

Представляется, что данная ситуация может быть разрешена с учетом позиции Минэкономразвития России, по мнению которого «величина рыночной стоимости, установленная в качестве кадастровой стоимости, не должна зависеть от особенностей налогообложения НДС, в частности, самого налогоплательщика по налогу на имущество организаций, а рыночная информация, используемая для ее определения, не анализируется на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС. При этом такая рыночная стоимость не должна отражать включение или невключение в ее состав НДС»[5].

Согласно приведенной позиции представляется, что суд не должен разрешать вопрос о включении или невключении НДС в итоговую величину кадастровой стоимости, устанавливаемую в размере рыночной. Суд устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной в соответствии с величиной, указанной в отчете. В отчете не должно содержаться сведений о включении или невключении НДС в состав такой стоимости.



[1] Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

[2] Абзац первый статьи 11 Закона об оценочной деятельности.

[3] Абзац первый статьи 12 Закона об оценочной деятельности.

[4] Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2018 г. № 5-КГ17-258.

[5] Письмо Минэкономразвития России от 12 октября 2017 г. № Д22и-1031.