Возведение объекта осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил

Автор: | Дата: 2018-04-21 13:57:28

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, создавшим в результате реконструкции новый объект, если возведение такого объекта осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Фабула дела

Как следует из определения ВС РФ от 15.03.2016 № 18-КГ15-241, А., Б.Л., Б.А., Б.С., Д., К., Л., М., Р., С., Т., Ф. обратились в суд с иском к Д.А. о прекращении права общей долевой собственности и о разделе жилого дома, указав, что сторонам по делу на праве общей долевой собственности принадлежат жилой дом и земельный участок. Истцы обратились к ответчику с предложением о прекращении права общей долевой собственности на данный дом путем выдела каждому отдельного помещения в виде квартиры. Однако Д.А. безосновательно уклоняется от заключения соответствующего соглашения, что создает препятствия остальным собственникам спорного дома для реализации своих прав.

Позиции судов

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены: прекращено право общей долевой собственности на спорный жилой дом, данный дом признан многоквартирным, сторонам по делу в счет принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности на дом выделены изолированные части дома - квартиры и нежилые помещения.

Разрешая спор, суд установил, что стороны являются собственниками земельного участка, на котором возведен многоквартирный жилой дом. Придя к выводу, что данный жилой дом является самовольной постройкой, суд, приняв во внимание заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности объемно-планировочных и конструктивных решений жилого дома, признал за истцами право собственности на помещения в данном доме, удовлетворив тем самым заявленные исковые требования.

Не согласившись с принятым решением суда, администрация муниципального образования подала апелляционную жалобу, в которой указывалось на невозможность признания права собственности граждан на часть самовольной постройки, однако судебная коллегия по гражданским делам краевого суда оснований для отмены решения суда не усмотрела.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации по кассационной жалобе администрации муниципального образования отменила состоявшееся апелляционное определение и направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, указав следующее.

По смыслу действующего законодательства, совершать какие-либо юридически значимые действия, как правило, возможно только в отношении существующего объекта гражданских прав.

Обосновывая свои требования, истцы ссылались на то, что они являются собственниками долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом общей площадью 1437,8 м2 на основании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности.

К исковому заявлению были приложены соответствующие копии свидетельств о государственной регистрации права собственности, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, копия договора, из которых следует, что спорное строение является жилым домом с тремя этажами и площадью 1437,8 м2.

Как установлено судом, по данному адресу расположено шестиэтажное строение с цокольным этажом и площадью, существенно превышающей 1437,8 м2, истцы просили суд выделить реальные доли именно из этого объекта, который не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Право общей долевой собственности истцов на данный объект, о выделе реальной доли в котором ставился вопрос в исковом заявлении, ничем не подтверждено, в связи с чем у суда не было оснований удовлетворять исковые требования о выделе реальных долей так, как они были заявлены.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу ст. 128, 129, 222 ГК РФ, самовольное строение в гражданский оборот не введено и не может в нем участвовать: с ним нельзя совершать какие-либо гражданско-правовые сделки, право на него не может быть установлено и зарегистрировано.

Ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом, требования как к собственнику к нему предъявлены быть не могут.

Право собственности Д.А. на возведенный им объект, о выделе реальной доли из которого ставили вопрос истцы, не зарегистрировано, судом такое право не признавалось.

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

При рассмотрении дела судом не были добыты и исследованы доказательства, свидетельствующие о том, что самовольная постройка может быть введена в гражданский оборот.

Суд не дал оценки тому обстоятельству, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, в результате проведенной реконструкции на земельном участке возведено шестиэтажное здание с цокольным этажом, которое признано судом многоквартирным жилым домом.

Многоквартирный жилой дом объектом индивидуального жилищного строительства не является, его нахождение на данном земельном участке не соответствует целевому назначению данного земельного участка.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Из содержания указанных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в случае, если лицо осуществило реконструкцию имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Данный порядок, установленный Градостроительным кодексом Российской Федерации, направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства.

В соответствии с п. 20 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" выдача разрешений на строительство (за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами), разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, относится к вопросам местного значения городского округа.

В силу положений ст. 51 ГрК РФ и ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. № 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации и иные предусмотренные ст. 51 названного кодекса документы.

Согласно ч. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

Пунктом 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.

Согласно п. 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.

В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждаются при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Согласно ч. 1 ст. 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

Учитывая приведенные выше нормы права, при разрешении настоящего спора суду надлежало установить, не угрожает ли самовольно возведенная постройка жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации, не нарушает ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки ее легализации в том виде, в котором она возведена, и лишь при установлении перечисленных обстоятельств было возможно удовлетворять требования о признании на нее права собственности.

Необходимая документация на фактически возведенный объект в материалах дела отсутствует, суд не исследовал вопрос о ее наличии.

На данные обстоятельства администрация муниципального образования указывала в апелляционной жалобе, однако судебная коллегия по гражданским делам краевого суда данные доводы не проверила и не дала им оценки.

Вывод

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, создавшим в результате реконструкции новый объект, если возведение такого объекта осуществлено с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Источник: обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2016)