Объекты недвижимости на земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды: позиция ВС РФ

Объекты недвижимости на земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды: позиция ВС РФ

Фабула дела

Как следует из определения ВС РФ № 16-АПГ14-5, О. и Ж. обратились в Волгоградский областной суд с заявлением о признании недействующим п. 2.1.5 Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждённого постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. № 469-п (далее - Порядок).

Согласно оспариваемому пункту размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подп. 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды земельного участка. В абзаце первом подп. 2.1.4 Порядка говорится об арендной плате за земельные участки, предоставленные в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ) для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Заявители считали, что оспариваемая норма противоречит пп. 1 и 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 7 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённых постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 (далее - Правила), и нарушает их права и законные интересы. Они являются арендаторами земельного участка под незавершённым строительством зданием птичника, находящимся в их общей долевой собственности в г. Волжском Волгоградской области, срок действия договора аренды установлен с 16 января 2006 г. по 16 января 2055 г. В связи с введением рассматриваемого регулирования в 4,5 раза увеличен размер арендной платы за данный земельный участок.

Отказывая в удовлетворении заявления, Волгоградский областной суд исходил из вывода о том, что п. 2.1.5 Порядка не противоречит федеральному законодательству, имеющему большую юридическую силу.

Оспариваемая норма и акты большей юридической силы, на которые ссылались О. и Ж., имеют различные правовые основания для их издания и различные предметы правового регулирования. Пункт 2.1.5 Порядка принят в соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ и касается объектов незавершённого строительства из категории нежилых помещений, а п. 7 Правил - в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ и относится к объектам жилищного строительства.

Позиции судов

Верховный Суд Российской Федерации, рассматривая дело по апелляционной жалобе О. и Ж., признал, что вывод суда первой инстанции, изложенный в решении, основан на анализе действующего законодательства и оснований для признания его неправильным не имеется.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании п. 3 этой же статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В случае, если по истечении трёх лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введён в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Аналогичное правовое предписание отражено в п. 7 Правил.

В соответствии с п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Подпунктом "д" п. 2 ст. 21 Федерального закона от 6 октября 1999 г. № 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" высшим исполнительным органам государственной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право управлять и распоряжаться собственностью субъекта Российской Федерации.

Введение оспариваемой нормы, не касающейся арендной платы для объектов незавершённого жилищного строительства, составляет предмет полномочий высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации и не противоречит актам большей юридической силы.

Вывод

Субъект Российской Федерации вправе установить повышенный размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в его собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые для строительства нежилых помещений, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трёх лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Источник: Обзор судебной практики ВС РФ № 1 (2014)