Статья 11.5 ЗК РФ. Выдел земельного участка

Ст. 11.5 ЗК РФ

1. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

2. При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

3. Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Комментарий

Согласно Концепции развития гражданского законодательства[1], действующий ГК не содержит положений, регулирующих отношения собственности при разделе земельного участка на несколько новых участков и при образовании нового земельного участка путем объединения нескольких участков, принадлежащих на праве собственности одному лицу. В ГК должны быть объединены правовые последствия раздела и соединения земельных участков. В настоящее время указанные отношения регулируются земельным законодательством (статьи 11.2 - 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации). Между тем данные отношения являются предметом гражданско-правового регулирования, поэтому соответствующие нормы должны содержаться в ГК (пункт 3.6.4 Концепции).

По тем же причинам целесообразно изъять и поместить в ГК с необходимой их переработкой гражданско-правовые нормы, содержащиеся в Земельном кодексе Российской Федерации. В ГК также надо включить нормы, регламентирующие право собственности на такие объекты, как участки недр и водные объекты. Право собственности на эти объекты должно подлежать государственной регистрации в ЕГРП. К такому праву следует в субсидиарном порядке применять нормы о праве собственности на земельные участки. Одновременно следует отказаться от категории «лесной участок», который должен быть признан земельным участком с особым правовым режимом. Животные в состоянии естественной свободы не должны быть объектами права собственности. Реализация данных предложений будет способствовать гармонизации земельного, водного, лесного законодательства и законодательства о недрах с гражданским законодательством (пункт 3.6.4 Концепции).

При этом, согласно пункту 3 статьи 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Приведенная норма позволяет сделать вывод о том, что нормы гражданского и земельного законодательства в части регулирования общественных отношений, складывающихся по поводу оборота земель, соотносятся как нормы общие и специальные. Согласно общим принципам права, специальная норма имеет приоритет в правоприменении перед нормой, которая имеет общий характер. Таким образом, в части регулирования оборота земель, нормы земельного законодательства (как нормы, имеющие специальный характер) должны иметь приоритет в правоприменении перед нормами гражданского законодательства, регулирующего схожие правоотношения (как нормы, имеющие общий характер).

Как отмечает С.А. Боголюбов, механический перенос многих положений федеральных законов о земле и других природных ресурсах в ГК РФ не принесет автоматически повышения эффективности и добро?совестности исполнения их природоохранных предписаний [2].

Признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со статьями 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 № 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова").


[1] Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 07.10.2009) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 11.

[2] Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. 2010. № 1. С. 38 - 47.

Комментарий к пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации

Особенности выдела земельного участка

Согласно пункту 1 статьи 11.5 ЗК РФ, выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Возникновение права собственности на образуемый земельный участок

Пунктом 2 статьи 11.5 ЗК РФ предусмотрено положение, согласно которому, при выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельных участков в счет земельных долей

Согласно пункту 3 статьи 11.5 ЗК РФ, особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В целях совершенствования законодательства Российской Федерации в области оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения разработан проект федерального закона № 149213-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в части уточнения положений об обороте долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения))[1].

Из пояснительной записки к указанному законопроекту следует, что выдел земельного участка – это один из способов образования земельных участков, закрепленных в пункте 1 статьи 11.2 ЗК РФ. В соответствии со статьей 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется только в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Кроме того, согласно пункту 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия арендаторов земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Следует отметить, что особую специфику имеет процедура выдела земельного участка в счет земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения, которая регламентируется нормами Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, образование земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности, производится в соответствии со статьями 13 и 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», то есть путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или участника долевой собственности, в случае, если участник долевой собственности выразил на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка.

В настоящее время процесс выдела земельных участков в счет земельной доли или земельных долей приобрел массовый характер.

Вместе с тем наблюдается следующая картина. Без извещения арендаторов и администраций поселений межуются и выделяются земельные участки в счет земельной доли или земельных долей из земельных участков, находящихся в долевой собственности, обрабатываемых арендаторами.

Соответственно выделяются земельные участки из уже обработанных, вспаханных и засеянных земель, в том числе засеянных многолетними травами. При этом не учитываются права арендаторов, которые вложили немало средств в возделывание данного земельного участка.

Нормами ЗК РФ и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не предусмотрено возмещение ущерба арендаторам в случае прекращения или изменения договора аренды при выделе в счет земельной доли или земельных долей земельного участка из обрабатываемых ими земель. И суды также отказывают арендаторам по разным причинам во взыскании убытков, причиненных таким изъятием земельных участков.

Если такая практика будет продолжаться и дальше, то собственники земельного участка, находящегося в долевой собственности, будут межевать обработанные земельные участки и собирать на них урожай без приложения каких-либо усилий. А сельскохозяйственные предприятия откажутся работать на арендуемых земельных участках. Это отрицательно скажется на развитии сельского хозяйства в регионах.

Кроме того, одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков. Достигается это не только путем непосредственно использования таких земель по целевому назначению, но и путем недопущения ухудшения их состояния.

Статья 13 ЗК РФ определяет, что в целях охраны земель собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения и защите сельскохозяйственных угодий от зарастания деревьями и кустарниками, сорными растениями, сохранению достигнутого уровня мелиорации. 

Мероприятия по сохранению, а тем более по улучшению плодородия почв невозможно провести за короткий промежуток времени, сроки их проведения исчисляются годами. И чем дольше арендатор арендует землю, тем больше он заинтересован в увеличении ее плодородия.

Таким образом, назрела необходимость закрепления на федеральном уровне минимального срока аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий исходя из трехлетнего срока. Это было бы более эффективной мерой защиты целевого назначения земель данной категории.

Проект федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» направлен на устранение пробелов в правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения. Законопроектом предлагается установить минимальный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения независимо от формы собственности и наделить арендатора правом на возмещение возникших у него убытков в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей из обрабатываемого им арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения. Кроме того, предлагается обязать участника долевой собственности извещать о подготовке проекта межевания земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, органы местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения выделяемого земельного участка в счет земельной доли или земельных долей и арендатора такого земельного участка.

 

[1] http://asozd2.duma.gov.ru/main.nsf/(Spravka)?OpenAgent&RN=149213-7